Biến tướng
Dù thị trường BĐS đang ở thời điểm trầm lắng, giá trị BĐS đã giảm nhiều, nhưng phần lớn người có nhu cầu thực về nhà ở vẫn chưa thể mua nhà dự án. Nắm bắt nhu cầu này, nhiều đầu nậu, doanh nghiệp BĐS chuyển sang gom đất nông nghiệp, sau đó phân ra nhiều nền nhỏ bán với giá cả khá mềm cho khách hàng thuộc đối tượng bị giải tỏa, người thu nhập thấp.
Chủ một khu đất rộng khoảng 2.500m2 tại ấp Long Bửu, phường Long Bình, quận 9, cho biết đã mua khu đất này của nông dân và phân ra làm 28 nền đất, diện tích khoảng 60-70m2/nền. Dù khu đất chưa có hạ tầng, cỏ mọc um tùm, sình lầy nhưng người chủ bán với giá 5 triệu đồng/m2 và cam kết sẽ bao xây dựng và ra sổ đỏ mà không sợ cơ quan quản lý làm khó.
Tại một khu đất vườn rộng hơn 3.000m2 trên đường Lê Văn Việt, phường Tân Phú, quận 9, một chủ doanh nghiệp tư nhân cũng tiến hành phân lô bán với giá 6,5-8 triệu đồng/m2, bằng một nửa giá tại một số dự án được quy hoạch, cộng thêm ưu đãi miễn phí thủ tục xây nhà và làm sổ đỏ.
Tại huyện Nhà Bè, Bình Chánh, tình trạng phân lô bán nền còn diễn ra rầm rộ, đại trà hơn. Đất nông nghiệp, đất vườn được các đầu nậu, doanh nghiệp thu gom với giá rẻ từ vài trăm ngàn đồng đến 1 triệu đồng/m2. Những cánh đồng chua phèn biến thành dự án, phân lô phác họa “bản vẽ quy hoạch” rồi tổ chức đưa rước khách hàng đi tham quan, giới thiệu và mở bán đợt 1, đợt 2…
Theo đó, đất nền ở một số nơi như xã Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B, Phong Phú, Nhơn Đức (huyện Nhà Bè) hay huyện Bình Chánh, Hóc Môn được đẩy lên với giá 5-7 triệu đồng/m2.
Hình thức phân lô bán nền phổ biến là đất nông nghiệp được phân lô bán chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Bên cạnh đó, khi UBND TPHCM ban hành Quyết định 19/2009/UBND ngày 25-2-2009, quy định diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa lớn hơn 2.000m2 phải lập dự án đầu tư theo quy định. Để lách quy định này, các đầu nậu tách thửa đất lớn ra làm nhiều thửa nhỏ với diện tích 500-600m2.
Tiếp theo, họ xin chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở và xây dựng nhà có diện tích 50-70m2. Khách hàng mua nhà tại đây theo hình thức đồng sở hữu chung mảnh đất với một sổ đỏ duy nhất trong thời gian đầu (tương tự như mua căn hộ chung cư), sau đó chủ đầu tư tìm cách ra sổ đỏ cho từng căn.
Hậu quả khó lường
Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai cấm việc phân lô, bán nền tại các dự án đô thị với mục tiêu xây dựng các đô thị theo hướng hiện đại, không bị băm nát. Tuy nhiên, việc buông lỏng quản lý trong thời gian qua cùng với các quy định pháp luật còn nhiều kẽ hở, đã tạo cơ hội cho nhiều đối tượng chạy theo lợi nhuận, biến bộ mặt đô thị trở nên méo mó.
Nhiều dự án phân lô bán nền chủ đất không làm gì ngoài mấy con đường lầy lội, thậm chí khách hàng mua nhà xong bị phong tỏa lối đi. Đơn cử, khu đất rộng khoảng 5.000m2 nằm sát dự án biệt thự số 200 Nguyễn Văn Hưởng, phường Thảo Điền, quận 2, sau khi chủ đất phân ra 6 nền và bán xong, khách hàng mới té ngửa vì xung quanh không có lối ra.
Việc người dân ham của rẻ tại các dự án phân lô bán nền với các hợp đồng mua bán thực ra chỉ là một tờ giấy “lộn” không qua công chứng, đã phải chịu những rủi ro lớn.
Khu đất 5.000m2 phân lô hộ lẻ nằm sát dự án khu biệt thự số 200 Nguyễn Văn Hưởng, phường Thảo Điền, quận 2 bị “giam lỏng”, không có lối ra
Mới đây, ĐTTC nhận được đơn phản ánh của hàng chục khách hàng mua đất tại dự án phân lô bán nền ở xã Vĩnh Lộc, huyện Bình Chánh. Theo phản ánh của bà Trần Thị Kim Huyền (321/6 Trần Hưng Đạo, phường Cô Giang, quận 1), thông qua một cò đất, bà mua một nền đất khoảng 70m2 thuộc dự án phân lô bán nền của bà Trần Ngọc Điều (100M, lầu 3+4 Hùng Vương, phường 9, quận 5) với giá 128 triệu đồng/nền.
Sau khi nhận tiền bà Điều biến mất gần 1 năm nay, trong khi chưa hoàn thiện pháp lý khu đất cũng như xây dựng đường sá. Cũng tại dự án này, hàng chục nền đất bà Điều bán cùng lúc cho nhiều khách hàng, đã gây nên việc tranh giành nhau xây dựng trên một nền đất. Ông Bảo Nhật (436A/62 đường 3 tháng 2, phường 12, quận 10), cho biết đầu năm 2011 ông mua của bà Điều 3 nền đất với giá 620 triệu đồng. Đóng tiền xong, ông Nhật bắt đầu xây nhà thì phát hiện cả 3 lô đất trên đã được bán cho nhiều người khác.
Trao đổi với ĐTTC, ông Nguyễn Văn Tâm, người bán khu đất cho bà Điều thực hiện dự án, nói: “Tôi bán cho bà Điều một thửa đất tại xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh với giá 3 tỷ đồng và mới nhận được 1,7 tỷ đồng. Tôi chỉ đưa một bộ hồ sơ bao gồm sổ đỏ và hộ khẩu, nhưng không biết bằng cách nào bà Điều đã làm ra rất nhiều bộ hồ sơ gồm sổ đỏ mang tên tôi để phân lô bán chồng chéo cho nhiều người”.
Nhận thấy bà Điều có dấu hiệu lừa đảo, nhiều khách hàng đã gửi đơn lên cơ quan chức năng nhờ can thiệp. Tuy nhiên, đại diện Cơ quan Cảnh sát điều tra, Công an quận Bình Tân, cho rằng việc mua bán giữa khách hàng và bà Điều là quan hệ giao dịch dân sự, việc đến nay bà Điều chưa thực hiện sang tên đất cho khách hàng như thỏa thuận là quan hệ tranh chấp dân sự. Vì vậy khách hàng cần khởi kiện để giải quyết theo thẩm quyền.
Đã đến lúc cần chấn chỉnh hoạt động phân lô bán nền tại các quận, huyện trên địa bàn TPHCM, bởi hậu quả của nó không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến những khách hàng mắc bẫy “nhà đất giá rẻ”, mà cả xã hội có nguy cơ sống trong “đống rác dự án”.
