(BĐS) kết thúc năm 2014 cho thấy dấu hiệu ấm lên. Theo công bố của CBRE Việt Nam, cả năm 2014 có 16.200 căn được tiêu thụ, tăng gấp đôi so với năm 2013.

Khung giá đất tăng gấp đôi

Heo trên VnEconomy, bắt đầu từ 1/1/2015, Hà Nội và TPHCM áp dụng khung giá đất mới với mức cao nhất 162 triệu đồng/m2. 5 năm trước, mức giá đất cao nhất được áp dụng ở 2 TP này là 81 triệu đồng/m2.

Đó là nội dung chính trong nghị định quy định khung giá đối với từng loại đất, theo từng vùng quy định tại Điều 113 của Luật Đất đai vừa được Chính phủ ban hành, có hiệu lực từ 29/12/2014.

Theo nghị định, khung giá đất gồm hai nhóm, nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp.

Với nhóm đất nông nghiệp, Chính phủ ban hành khung giá đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác; khung giá đất trồng cây lâu năm; khung giá đất rừng sản xuất; khung giá đất nuôi trồng thủy sản và khung giá đất làm muối.

Nhóm đất phi nông nghiệp có khung giá đất đối với đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.

Đáng chú ý, theo nghị định, đất ở tại các đô thị có giá tối thiểu thấp nhất là 40.000 đồng/m2 áp dụng với đô thị loại 5 vùng Bắc Trung Bộ.

Mức giá tối đa cao nhất đối với đất ở tại các đô thị là 162 triệu đồng/m2, áp dụng cho đô thị loại đặc biệt tại vùng đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam Bộ.

Đối với khung giá đất thương mại, dịch vụ tại các đô thị, vùng đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam Bộ đều có khung giá đất từ 120.000 - 129,6 triệu đồng/m2 tùy loại đô thị.

Khung giá đất ở tại nông thôn được chia theo từng vùng kinh tế, từng loại xã. Trong đó, thấp nhất là xã miền núi vùng Tây Nguyên với giá tối thiểu là 15.000 đồng/m2; cao nhất là xã đồng bằng vùng đồng bằng sông Hồng với giá tối đa 29 triệu đồng/m2.

Theo khung giá đất ở tại nông thôn, xã đồng bằng vùng đồng bằng sông Cửu Long có giá đất tối thiểu là 40.000 đồng/m2, tối đa là 15 triệu đồng/m2; xã đồng bằng vùng Đông Nam Bộ có giá đất tối thiểu 60.000 đồng/m2, tối đa là 18 triệu đồng/m2; xã đồng bằng vùng đồng bằng sông Hồng có giá tối thiểu 100.000 đồng/m2, tối đa là 29 triệu đồng/m2.

Xã đồng bằng vùng trung du và miền núi phía Bắc có giá đất tối thiểu là 50.000 đồng/m2, tối đa là 8,5 triệu/m2; xã miền núi của vùng này có giá đất tối thiểu là 25.000 đồng/m2, tối đa là 9,5 triệu/m2…

Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất.

Theo khung giá đất hiện nay, mức giá đất ở tối đa chỉ 81 triệu đồng/m2, áp dụng tại một số tuyến phố trung tâm của Hà Nội và Tp.HCM. Tuy nhiên, mức giá theo khung này được cho là không sát giá thị trường, phần lớn chỉ dùng cho mục đích bồi thường, đền bù khi nhà nước thu hồi đất.

Việc khung giá đất tăng gấp đôi trong năm 2015 xuất phát từ đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường hồi tháng 6/2014.

- Ảnh 1

Khung giá đất tăng cao, bất động sản ở Hà Nội sẽ ảnh hưởng thế nào trong thời gian tới?

BĐS sẽ đội giá ?

Theo Lao Động, có ý kiến cho rằng khung giá đất mới giúp siết lại công tác quản lý đất đai. Giá đất tăng thúc đẩy việc quản lý, sử dụng đất đai được cân nhắc kỹ hơn, các dự án khó phát triển tràn lan, thiếu quy hoạch và thiếu cân nhắc về hiệu quả tài chính. Khung giá đất gần với giá thị trường còn làm giảm tình trạng khiếu kiện về đất đai của người dân đang ngày càng gia tăng và kéo dài.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, với giá đất hiện nay, công tác giải phóng mặt bằng đã khó, khi tăng giá sẽ còn khó hơn nữa. Tăng giá đất sẽ khiến chi phí đầu vào lớn, các DN không mặn mà đầu tư BĐS, làm giảm năng lực cạnh tranh thu hút đầu tư. Giá đất do Nhà nước ban hành, cho dù theo phương pháp tính toán nào, mục đích sử dụng nào, vẫn phải phản ánh được xu thế thị trường. Trong 3 năm trở lại đây, tỉ suất đầu tư trên mét vuông tại đô thị lớn đều đi xuống, công suất thuê, giá thuê văn phòng, khách sạn, giá bán căn hộ đều giảm...

Do đó, việc tăng giá đất như hiện nay đẩy khó khăn cho DN cũng như chưa phản ánh đúng xu hướng thị trường. Việc tăng giá chắc chắn sẽ ngăn cản khả năng tiếp cận đất đai của các DN và hệ lụy dẫn tới sự không minh bạch trong giao dịch đất đai. Điều này cũng ảnh hưởng tới kêu gọi đầu tư, vì đầu tư vào BĐS không còn hấp dẫn. Chưa kể một số dự án đã bán căn hộ nhưng chưa làm xong các nghĩa vụ về quyền sử dụng đất sẽ rơi vào tình trạng nguy hiểm, có nguy cơ phá sản.

Theo dự báo của Savills trong giai đoạn 2015 - 2017, thị trường TPHCM sẽ đón nhận 65.600 căn hộ từ 102 dự án trong tương lai cũng như hiện hữu. Trong đó, 30% số căn hộ trong tương lai sẽ hoàn thành từ năm 2015 - 2016.

Về phân khúc biệt thự, nhà liền kề, báo cáo của Savills Việt Nam cũng cho biết, trong quý cuối cùng của năm 2014, 5 dự án thuộc phân khúc này được mở bán tại quận 2, quận 9 và Bình Chánh.

Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 990 căn, tăng 300% so với cùng kỳ năm 2013. Quận 9 và quận Gò Vấp là những khu vực có lượng giao dịch thành công trong phân khúc biệt thự, nhà liền kề cao nhất TPHCM.

Theo giới kinh doanh bất động sản, hiện tiền sử dụng đất đối với chung cư bình dân chiếm khoảng 15 - 25% chi phí. Với loại hình chung cư cao cấp, nhà biệt thự, số tiền này sẽ tăng lên đáng kể, có thể chiếm tới 50 - 70%. Do vậy, khung giá đất đối với Hà Nội và TPHCM tăng gấp đôi, sẽ khiến cho giá các sản phẩm tới tay người mua nhà sẽ tăng là điều khó tránh.

Hiện tình trạng nợ tiền sử dụng đất khá phổ biến. Tại TPHCM vẫn còn nhiều DN, người dân nợ tiền sử dụng đất hàng ngàn tỉ đồng. Do đó bảng giá đất năm 2015 chắc chắn sẽ tác động không nhỏ đến thị trường và khả năng trả nợ của người dân, DN khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Và nỗi ám ảnh những dự án “ma”

Việc bà “sờ gáy”. Và lúc đó, diện mạo thật của thị trường BĐS, vốn đã âm ỷ những ung nhọt, sẽ còn bung ra nhiều dự án lừa đảo tương tự như B5 Cầu Diễn; Thượng Đình Plaza, khu nhà ở tái định cư và kinh doanh tại Tây Hồ… mà bà Nga đã từng thực hiện.

- Ảnh 2

Bà Châu Thị Thu Nga với dự án B5 Cầu Diễn.

Thông tin riêng của Lao Động cho biết, năng lực tài chính của bà Nga từ khá lâu đã mất cân đối nghiêm trọng. Với việc đầu tư tràn lan vào các dự án như khách sạn Quất Lâm, đầu tư vào đoàn tàu cao cấp Hà Nội - Lào Cai, đóng phim… nên “cụt” sạch vốn liếng BĐS. Bởi vậy suốt một thời gian dài các dự án BĐS của Housing Group cứ “giậm chân tại chỗ”. Các chủ dự án có hiện tượng làm ăn tương tự như bà Nga đang còn không ít, nhưng do tâm lý từ nhà đầu tư vẫn còn nuôi chút hy vọng mong manh nên chưa kêu kiện hoặc kêu kiện chưa được làm rõ. Và có lẽ có cả sự dung túng của cơ quan bảo vệ pháp luật. Nếu hàng loạt chủ dự án BĐS cũng bị “sờ gáy” như bà Nga, thị trường BĐS sẽ liệu còn có “ấm lên” được nữa ?.

Tuy nhiên, để cho thị trường BĐS trở nên trong sạch, việc “dọn” sạch những ung nhọt trên thị trường BĐS cũng là việc phải làm. Dù sự thật về những dự án “ma” được phơi bày sẽ làm cho không ít người phải đau đớn.